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マンション管理組合向け火災保険の概要

マンション管理組合向け火災保険とは

「マンションの共用部分」を補償の対象として、火災、風災、水災、水漏れ(水濡れ)、破損・汚損等の様々なリスクに備える火災保険です。
また、特約をセットすることにより、マンションで発生するケースの多い水漏れ(水濡れ)事故の原因調査費用建物に起因する損害賠償の事故についても補償することができます。
基本補償の補償内容については、個人で加入する住宅用の火災保険とほとんど変わりませんが、保険料の計算基準が大きく異なります。マンション管理組合向け火災保険では、建築年数が経つにつれ保険料が上がっていきます。したがい、満期を迎える際に同じ保険会社で前契約と同条件の内容であっても、多くの契約で保険料が上がってしまいます。建築年数が経っている物件の場合、保険料が上がることを想定した補償内容の設計や計画的な資金準備が必要になります。

契約の方式

契約方式には、「個別契約方式」「一括契約方式」があり、多くの保険会社が「一括契約方式」を推奨しており、「個別契約方式」を選択できない保険会社も多くあります。

個別契約方式

各居住者が専有部分・共用部分の共有持分を併せて契約する方式

一括契約方式

管理組合が契約者となり共用部分を一括して契約する方式

個別契約方式の場合、専有部分・共用部分ともに個々の区分所有者(居住者)に保険契約を委ねるため、「専有部分のみ契約してしまう方」や「火災保険に加入しない方」がいる可能性があります。この場合、万一火災事故等が発生してしまうと、十分な保険金が支払われないこととなります。そのため、管理組合が契約者となり、共用部分を一括して契約する一括契約方式が一般的です。

  • 以降の章でも「一括契約方式」をベースに説明していきます。

掛捨てタイプと積立タイプの契約

当該火災保険では、「掛捨てタイプ」「積立タイプ」から希望の契約タイプを選択できます。
「掛捨てタイプ」は文字通り満期返戻金が無いタイプで、「積立タイプ」は保険満了時に満期返戻金を受け取ることができます。本来は、将来の修繕積立金として計画的に活用することができる方式ですが、近年の「低金利」の影響で、高い積立効果は期待できず、満期返戻金よりも支払う金額(積立金+保険料)が高くなる(いわゆる元本割れする)こともあり、また、火災保険の満期まで資金を使えないことから、現在は「掛捨てタイプ」を選択する管理組合がほとんどです。
「積立タイプ」を選択しても、「契約者貸付制度」を利用し、保険会社から資金を借り入れることができますが、その分の利息を返済しなければならないため、そうなってしまっては本末転倒といえるでしょう。

保険会社ごとの差を理解する

保険会社ごとに引受に関する規定や割引制度などが大きく異なるため、条件によってはかなりの保険料差も生じます。
しかし、保険料が安ければ良いという訳ではない保険商品なので、各保険会社の補償内容や保険金額、免責金額などの違いを確認し、総合的に比較することがより良い保険選びのポイントになるといえるでしょう。

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マンション管理組合向け火災保険の補償内容(基本補償)の説明

火災、落雷、破裂・爆発

放火や居住者の失火等による火災事故、落雷による損害、ガス爆発等による損害などを補償します。火災保険においてベースとなる補償で、どの保険会社のプランにおいても必ず補償される項目です。

  • 保険会社によっては、「火災、落雷、破裂・爆発」以外の基本補償を対象外にするプランを選択できます。

事故例

  • 専有戸室からの失火により、共用部分である廊下や階段まで延焼してしまった。

風災・雹災(ひょうさい)・雪災

突風・強風・竜巻・台風などの風による損害、落雹など氷の粒・塊による損害、大雪による損害などが補償されます。

事故例

  • 台風の強風により、壁一面の外壁タイルが剥がれてしまった。
  • 大雪による積雪荷重で駐輪場の屋根が損壊してしまった。

水漏れ(水濡れ)

給排水設備の破損・詰りにより発生した漏水、放水等または、区分所有者の専有戸室で発生した漏水、放水等による損害が補償されます。なお、給排水管自体の損害については補償の対象にはなりません。

事故例

  • 給水設備の詰りが原因で漏水した結果、共用部分の廊下や壁を修理した。

盗難

盗難等によって、保険の対象に盗取、損傷または汚損の損害が発生した場合に補償されます。

事故例

  • 空き巣がマンション敷地内に侵入した際に、共用部分であるフェンスや管理事務所の窓ガラスが損壊された。

外部からの物体の落下・衝突等

建物の外部から物体が落下または衝突したことによる損害が補償されます。

事故例

  • マンションの塀に自動車が衝突(当逃げ)し、塀が損壊してしまった。当逃げ犯が捕まらなかったため、管理組合で修理費用を負担することとなった。

水災

台風、暴風雨、豪雨等による洪水・融雪洪水・高潮・雨による土砂崩れや落石などが原因の損害額が新価額の30%以上となった場合または床上浸水もしくは地盤面から45cmを超える浸水を被った場合に補償されます。

  • 保険会社やプランによって、支払い条件が異なる場合があります。

事故例

  • 大雨による洪水で床上浸水となり、共用部分の基礎や外壁の腐食または損壊した箇所を修理した。
    • 基本補償ではなく特約となる保険会社もありますが、補償の内容自体は変わりません。

破損・汚損等(不測かつ突発的事故)

上記の基本補償以外の偶然かつ突発的な事故により生じた共用部分の破損や汚損が発生した場合の損害が補償されます。

事故例

  • 区分所有者(居住者)が荷物を搬送している際に、エントランスの自動ドアに荷物をぶつけて損壊してしまった。
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マンション管理組合向け火災保険の補償の対象の範囲

保険の対象となるものは、区分所有された共同住宅建物の共用部分および共用部分に収容されている区分所有者共有の動産となります。
マンションの管理規約等で特別な定めがない限りは、下記のものが該当します。

①専有部分以外の建物部分

  • 玄関ホール
  • 屋外階段
  • 共用トイレ
  • ポンプ室
  • 高置水槽室
  • 界壁
  • 基礎部分
  • ベランダ
  • 廊下
  • 屋上
  • 給湯室
  • 電気・機械室
  • パイプスペース
  • 床スラブ
  • 塔屋
  • 階段
  • エレベーターホール
  • エレベーター室
  • 受水槽室
  • 内外壁
  • バルコニー

②専有部分に属さない建物の付属物で建物に直接付属する設備

  • エレベーター設備
  • ガス配管設備
  • 消防・防災設備
  • 電気設備
  • 避雷設備
  • 各種の配線配管
  • 給排水衛生設備
  • テレビ共聴設備

③専有部分に属さない建物の付属物で建物に直接付属しない設備

  • 駐車場
  • 庭木
  • 水道引込管
  • 消火栓
  • フェンス
  • 駐輪場
  • 散水栓
  • 排水設備
  • 専用庭
  • 掲示板
  • 花壇
  • 外灯設備
  • 塵芥集積所

④管理規約により共用部分となる部分

  • 管理員室
  • 集会室
  • 集会棟
  • 管理用倉庫
  • トランクルーム
  • 共用棟
  • 清掃員室
  • 倉庫

⑤上記①~④の部分にある畳、建具、その他これらに類するもの

⑥上記①~⑤に収容される区分所有者共有の動産

⑥の共有動産に含まれないものの例

  • 自動車およびその付属品(自動車に定着しているまたは装備されているもの、ならびに車室内でのみ使用することを目的として自動車に固定されている自動車用電子式航法装置(カーナビ)、ETC車載器をいいます)
  • 動物
  • 通貨、小切手、株券、手形、その他の有価証券、印紙、切手、預貯金証書、クレジットカード、プリペイドカード、ローンカード、電子マネー、乗車券等、その他これらに類するもの
  • 証書、帳簿、稿本(本などの原稿)、設計書、図案、その他これらに類するもの
  • プログラム、データ
  • その他保険証券に「含まない」旨が記載されたもの

建物に直接的な被害が出なくても、上記①~⑥の対象物に損害が生じた場合、保険適用できます。

事故例

  • 台風により、駐車場のフェンスのみが損壊した 等

火災保険を使うような事故が生じた際には、自身で判断せず、速やかに契約の保険会社または代理店へ連絡し、事故の報告を行う必要があります。

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基本補償の保険金をお支払いできない場合

以下の事項に該当する損害については、保険金をお支払いすることができません(免責事項)。
免責事項は契約手続き時における重要な事項でもあるので、各保険会社の「保険金をお支払いできない場合」をしっかり確認の上、契約手続きをしましょう。

すべての損害保険金に共通の事項の例

  • 契約者、被保険者またはこれらの方の法定代理人等の故意もしくは重大な過失または法令違反
  • 戦争、内乱、その他これらに類似の事変または暴動による損害
  • 地震、噴火またはこれらが原因の津波による損害
  • 核燃料物質等に起因する事故による損害
  • 風、雨、雪、雹(ひょう)、砂塵、その他これらに類するものの建物内部への吹込み、浸込みまたは漏入によって生じた損害
    • 風災、雹災、または雪災の事故によって破損し、その破損部分から建物内に吹込むことによって生じた損害は対象になります。
  • 次のいずれかに該当する損害
    • ● 保険の対象の欠陥
    • ● 保険の対象の自然の消耗もしくは劣化または性質による変色、変質、さび、かび、腐敗、腐食、浸食、ひび割れ、剥がれ、肌落ち、発酵もしくは自然発熱の損害、その他類似の損害
    • ● ねずみ食い、虫食い  等
  • 保険の対象の平常の使用または管理において通常生じうる擦り傷、かき傷、塗料の剥がれ落ち、ゆがみ、たわみ、へこみ、その他外観上の損傷または汚損であって、保険の対象が有する機能の喪失または低下を伴わない損害

建物外部からの物体の衝突の損害保険金に関する事項

  • 契約者または被保険者が所有または運転する車両・積載物の衝突または接触による損害
    • 保険会社によっては、補償の対象となる商品もあります。

破損・汚損等の損害保険金に関する事項

  • 差押え、収用、没収等、国または公共団体の公権力の行使によって生じた損害
  • 土地の沈下、移動または隆起によって生じた損害  など

1.~10.は費用保険金、その他の特約についても同様にお支払いできません。

その他、保険金がお支払いできない場合の詳細につきましては、保険会社または代理店にご連絡いただくか約款をご覧ください。

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契約方式と建物の評価および保険金額の設定について

前述の共用部分「一括契約方式」による火災保険契約で、建物の再調達価額(評価額)を設定する際に共用部分の範囲を定める基準を設定します。主な基準には「上塗(うわぬり)基準」「壁芯(かべしん、へきしん)基準」があります。

上塗基準

界壁・構造柱・階層の本体は全て共用部分とし、住戸室(専有部分)側の上塗り部分を専有部分とする基準。「壁芯基準」と比べ、共用部分の占める割合が大きく専有部分が小さくなるため、共用部分の評価額は高くなります。

上塗基準

壁芯基準

界壁・階層の中央部分までを事故の専有部分とし、その外側を共用部分または他人(隣室の居住者)の専有部分とする基準。「上塗基準」と比べ、共用部分の占める割合が小さく専有部分が大きくなるため、共用部分の評価額は低くなります。

壁芯基準

共用部分と専有部分の区分については、管理組合の規約等に定められているので、どちらか不明な場合はご確認ください。

上記基準を基に、評価額を計算します。
評価額は「都道府県」、「延べ面積」、「構造」等により異なります。同じ地域、同じ建物構造の場合、延べ面積が広い方が評価額は高くなり、狭い方が評価額は低くなります。

評価額と保険金額

評価額はあくまで、建物の共用部分を再建築した際にどの程度の費用を要するかの金額です。火災等の事故が生じた際の保険金支払いの限度額は「保険金額」となります。
万一の事故を考えると「評価額」=「保険金額」で設定することが推奨されますが、大規模のマンションなど全焼リスクが低い物件などでは、評価額以下で保険金額を設定することにより保険料を抑えることもできます。
例えば、「評価額:10億円」のマンションに対し「保険金額:10億円」で契約するよりも「保険金額:5億円」で契約する方が保険料は安くなります。
仮に、台風により保険の対象の建物が損壊し「100万円」の修理費用が生じた場合、いずれの契約でも100万円(自己負担額(免責金額)0円)の損害保険金を受け取ることができます。保険金額を評価額よりも低く設定したとしても、実損払いの契約では支払われる保険金が削減されることはありません。

ただし、評価額よりも保険金額を低く設定する場合に注意をしなければならないことが2点あります。

  • 保険金額を超える大規模な損害が生じた際に、自己負担が生じる可能性がある
  • 地震保険の保険金額は、基本補償の保険金額の50%が上限となる

1.は当然として、2.については全損リスクの高い大規模な震災が発生してしまうと、十分な保険金を受け取ることができなくなります。
管理組合として、支出する保険料と備えなければならない保険(補償)とのバランスが重要になります。火災保険の基本補償の保険金額を評価額よりも低く設定して保険料を抑えたいが、地震保険の補償額を下げたくない場合、少額短期保険を活用する方法もあります。(詳しくは「マンション管理組合向け 地震保険」をご覧ください)

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免責金額の設定について

免責金額とは、保険適用事故が生じた際に「損害額から差引かれる金額(自己負担額)」をいいます。

火災事故による建物の損害額が50万円で免責金額が5万円だった場合、保険金は下記の通りに計算されます。

支払われる保険金 = 損害額:50万円 - 免責金額:5万円 = 45万円

概念としては、個人用の専用住宅の火災保険も事務所等の一般物件もマンション管理組合向けの火災保険であっても同じで、免責金額を設定すると保険料は安くなります
少額損害となる事故に関しては、管理組合で対処し、高額損害となるような事故に関して保険を適用するという方針の管理組合には免責金額を設定して支払保険料を抑えることは有効な手段といえます。
一方、少額でも高額でもすべての事故に対し保険適用し、極力、管理組合の支出を少なくしたいという方針の管理組合では免責金額を低く設定する方が良いといえるでしょう。

なお、マンション管理組合向け火災保険においては、各基本補償や特約ごとに個別に免責金額を設定できる会社もあれば、一律の免責金額を設定する保険会社もあります。

  • 詳細はお問い合わせください。
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保険期間の設定について

マンション管理組合向け火災保険では、保険期間は1年間~5年間の整数年で設定します。5年間の長期契約として設定した場合、「長期一括払」のほか「長期年払」の支払い方法も選択可能です。

1年契約のメリット・デメリット

1年契約のメリット

  • 毎年、火災保険更新の案内があるので、保険を見直す機会が増える。
  • 毎年、理事の交代がある管理組合では、交代した理事が更新契約手続きを行うので、火災保険の加入状況を把握できる。

1年契約のデメリット

  • 毎年、更新の手続きを行わなければならない。
  • 長期契約よりも1年当たりの保険料が高くなる。

長期契約のメリット・デメリット

長期契約のメリット

  • 長期契約による割引(長期係数)があるため、1年契約よりも1年当たりの保険料が安くなる。
  • 保険会社による保険料改定があった場合でも、契約期間中は改定の影響を受けない。1年契約の場合は、次回更新時以降、改定後の保険料となるため、保険料が上がってしまう可能性がある。

長期契約のデメリット

  • 毎年更新手続きを行わないので、理事の交代があった際に保険加入状況の引継ぎを行わなければならない。また、保険の継続漏れが無いよう注意しなければならない。

なお、「長期一括払」の場合、契約時点でまとまった金額を一括で支払わなければならないため、長期契約をしたくても予算の都合上できない管理組合もあると思います。そのような管理組合には「長期年払」がお勧めです。長期契約のメリットを受けつつ、保険料の支払いが年ごととなるため、予算も組みやすくなります。
双方のメリット、デメリットを考慮し、適切な方法を選択しましょう。

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